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Preguntas Frecuentes

BÚSQUEDA
DE INMUEBLES

Compra - Venta

Toda compra venta inmobiliaria conlleva varios pasos a seguir, respecto a los cuales surgen infinidad de preguntas, en este apartado intentamos darle a nuestros clientes una explicación somera de las dudas más frecuentes que suelen presentarse.

¿Qué pasos se deben llevar a cabo para la venta de un inmueble?

En resumen los pasos más usuales de una compraventa consisten en:

Tasación --> Autorización de Venta * --> Reserva --> Aceptación de reserva --> Boleto de Compra-Venta --> Escritura Traslativa de Dominio

* También alta de COTI en inmuebles cuyo precio de venta sea igual o mayor a $300.000

¿Cómo puedo saber el valor de mi propiedad?

Para determinar el valor de venta de su inmueble, es aconsejable concurrir a un profesional en la materia, es decir un tasador matriculado, puesto que el hecho de que la información sea cada vez mayor, no implica que cualquier persona esté capacitada para realizar una tasación.

Siempre se debe recurrir a la actuación de un profesional Tasador. El mismo realizará una tasación adecuada tomando en cuenta características de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, disposición, metraje, luminosidad, detalles de la unidad, y una serie de factores que sin duda darán por resultado el Valor Real del inmueble en cuestión.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuenta actualmente con un Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (C.U.C.I.C.B.A.), donde se encuentran registrados el padrón de profesionales autorizados para realizar tasaciones, puede consultar el mismo en: www.cucicba.com.ar

¿Qué es una Autorización de Venta y cuál es su contenido mínimo?

Una autorización de venta es un contrato donde las partes autorizante (vendedor titular de la unidad) y autorizada (inmobiliaria interviniente) se comprometen por un tiempo limitado a llevar a cabo la oferta de venta de un bien inmueble, en las condiciones que las partes pacten libremente y de común acuerdo.

En este documento se debe dejar establecido:

a) ubicación del inmueble

b) titular del dominio

c) precio de venta

d) forma de pago

e) vencimiento de la autorización

f) honorarios a pagar a la firma inmobiliaria

g) pautas de publicación y exhibición del inmueble

Las autorizaciones de venta se deben acompañar con fotocopia de escritura traslativa de dominio de la unidad que se enajena, fotocopia de planos y fotocopia de boletas de ABL, AySA y Expensas.

¿Qué es una Reserva de Compra?

Una reserva de compra consiste en una “oferta” que el interesado en una propiedad (en adelante reservante) efectúa por escrito, estableciendo en la misma monto, forma de pago, plazos para la escritura o boleto. En la misma se deposita una suma de dinero en cabeza de la inmobiliaria que suscribe la reserva.

Una vez aceptada la reserva, la misma adquiere el carácter de seña, por lo tanto de no cumplirse con las cláusulas establecidas en la misma se perderán las sumas de dinero entregadas.

La reserva de compra no puede ser considerada seña hasta tanto no haya sido aceptada por el Vendedor del inmueble.

En caso de que la reserva de compra sea rechazada por el vendedor, la inmobiliaria deberá comunicarlo inmediatamente, haciendo entrega del dinero entregado sin quita ni interés alguno.

¿Es necesario ir a Boleto o puedo Escriturar directamente?

Esta es una pregunta que surge en prácticamente el 90% de las operaciones. El paso previo de la suscripción de un boleto de Compra Venta, es un punto a determinar entre las partes y probablemente se pacte desde el momento de suscribir la Reserva. Si las partes lo convienen puede suscribirse la escritura traslativa de dominio omitiendo el Boleto de Compra venta.

¿En qué cosiste un Boleto de Compra-Venta?

En primer lugar tenemos que dejar en claro que la suscripción de un Boleto de Compra Venta no implica la transmisión del dominio, sino una obligación de hacer. Para que exista transmisión del dominio deberá suscribirse la Escritura Traslativa de Dominio.

El Boleto de Compra-Venta consiste en un contrato entre partes vendedor y comprador, entre las cuales se pactan obligaciones de hacer (básicamente el vendedor se obliga a transferir el dominio del inmueble en una fecha determinada y el comprador se obliga a pagar el precio), así como los derechos de ambas partes.

El Boleto de Compra-Venta no es un instrumento obligatorio para la operación en sí, sin embargo es de gran utilidad para la negociación que se está llevando a cabo puesto que otorga a las partes una mayor seguridad jurídica hasta tanto se lleve a cabo la escritura pública, y además configura una herramienta de financiación para ambas partes, tanto para el que recibe una parte del precio y lo reutiliza adquiriendo nuevos bienes, como para el comprador que se hace de un plazo superior para el pago del precio total.

¿Qué porcentaje del precio se suele abonar al momento de firmar el Boleto?

El monto a abonar dependerá de lo que se pacte en la negociación, lo usual es que se abone un 30% del precio.

¿Cuándo se entrega la posesión?

En la mayoría de los casos la posesión es otorgada al momento de suscribirse la Escritura, sin embargo, en algunos casos se otorga simultáneamente con el Boleto de Compra Venta, para lo cual se suele abonar una suma superior a la usual del 30%.

¿Quién puede designar al Escribano?

Normalmente quien designa al Escribano es el Comprador, dicha designación es conveniente que se realice en forma fehaciente, informando al vendedor nombre completo del escribano, matrícula, dirección y teléfono.

Es conveniente solicitar una pro-forma de los gastos y honorarios que conllevará la escrituración, de manera tal de tener un presupuesto más acabado de toda la operatoria.

Cuando se trata de Edificios nuevos, el escribano será designado por la parte vendedora, puesto que será un mismo escribano quien se encargue de suscribir todas las escrituras de ese nuevo edificio.

¿En qué consiste la función del Escribano?

El escribano será quien asesore y asista a las partes. Es el escribano quien realizará el estudio de títulos, solicitará informes de inhibición de él o los vendedores, etc, y finalmente inscribirá la Transferencia del dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Cómo se distribuyen los costos de escritura

En virtud de los usos y costumbres los gastos de escritura son abonados en el orden causado, es decir todo aquello que esté relacionado con el estudio de títulos es abonado por el vendedor, en cuanto a los gastos relacionados a la inscripción del título de propiedad corresponden al comprador. Respecto a los honorarios del escribano, la práctica usual nos dice que son abonados por el comprador.

¿Cuáles son los impuestos que se deben abonar a la escritura?

En cuanto a este punto debemos destacar los dos impuestos principales:


  • Impuesto a la Transferencia Inmueble (ITI) Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra-venta de inmuebles. Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el precio de venta, y será retenido por el escribano interviniente. Es un impuesto que recae sobre el vendedor.

    En el caso de que el vendedor esté vendiendo su única vivienda con el objetivo de comprar o construir dentro del término de un año, una nueva propiedad destinada a su casa-habitación, puede solicitar ante la AFIP un Certificado de No Retención (debe contemplarse que este certificado tiene una demora de 20 días)

    En el caso de vendedor persona jurídica, no tributa este impuesto, sin embargo es alcanzado por el Impuesto a las Ganancias, y el escribano efectuará una retención del 3% del precio de venta o del valor inmobiliario o vir (el que sea mayor). Más información en la página web de AFIP: www.afip.gov.ar/iti

  • Impuesto de Sellos Se aplica el impuesto de sellos al realizarse escrituras públicas o TODO OTRO INSTRUMENTO DE CUALQUIER NATURALEZA U ORIGEN en el que se tranfiera el dominio, O SE DE LA POSESION de propiedades/inmuebles en la Ciudad Autónoma de Bs. As., en virtud de cualquier contrato a título oneroso.

    Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal o VIR, el que sea mayor, el 2.5 %.

    En el caso de los inmuebles existe una exención: si quien compra destina la propiedad que adquiere a VIVIENDA, y además no tiene otra en Capital Federal; es decir que el inmueble que adquiere va a ser su UNICA propiedad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, dicho impuesto queda exento para ambos (comprador y vendedor).

¿QUÉ ES EL COTI?

El COTI o Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles, entra en vigencia a partir de marzo del año 2008, siendo regulado por la AFIP.

El Coti es una obligación de informar la oferta de venta de todo inmueble cuyo valor sea igual o mayor a $300.000.-, dicho Código de oferta deberá ser tramitado según establece la normativa: "con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir".

Es así como la normativa establece la obligación del titular del dominio o de cualquiera de los condóminos de realizar este trámite, y nos ofrece fáciles mecanismos para llevarlo a cabo: mensaje de texto vía celular, ingresando al sitio web de Afip con su CUIT y su Clave Fiscal.

Todas las inmobiliarias necesitamos de este Código de Oferta para poder publicar las unidades, de lo contrario tanto el vendedor como la inmobiliaria interviniente estarían incumpliendo con una normativa de gran importancia.

En el momento de concretarse la venta, el Escribano interviniente solicitará este COTI y quedará incorporado en la escritura traslativa de dominio.

Si tiene dificultades para tramitarlo no dude en acercarse a nuestras oficinas y nuestra Contadora le asesorará en el tema.


Alquiler

Quiero alquilar mi departamento, pero tengo miedo que no me paguen o que me arruinen la propiedad, ¿Que hago?

¿Qué puedo hacer?

En primer lugar este es un miedo recurrente, sin embargo son mucho mayores los casos de buenos inquilinos que de malos inquilinos.

Entonces, simplemente tenemos que tomarnos algunos recaudos, en primer lugar confirmar la posibilidad de pago de los inquilinos, para ello es prudente confirmar: los ingresos del inquilino, su antigüedad laboral, la solvencia de la empresa donde trabaja; también resulta prudente confirmar sus antecedentes en otras locaciones. No olvidemos que en definitiva, quien abonará el alquiler en primer lugar es el inquilino y no el garante.

El punto de gran importancia también es solicitar un fiador con garantía propietaria, esto nos dará más seguridad, y si el inquilino dejara de abonar tendríamos dos personas responsables de la deuda.

También es recomendable solicitar un depósito en garantía en dinero en efectivo, de manera tal que si al recibir el inmueble deben realizarse reparaciones menores, el propietario contará con el resguardo de este dinero. De no existir las mismas, por supuesto, al finalizar el contrato de locación el inquilino tiene derecho a que le restituyan estos fondos.

¿Cómo saber si una garantía es comprada?

Las inmobiliarias tenemos acceso a bases de datos de distintas empresas donde podemos consultar el padrón de garantías compradas, no siendo esto suficiente siempre debemos pedir el Certificado de Frecuencia o Nº5 ante el registro de propiedad, de manera tal de verificar que el mismo inmueble no este siendo utilizado con estos fines en reiterados contratos.

¿Quién es el Locatario y quién el Locador?

En forma sucinta: se denomina locatario al inquilino y locador a la persona que recibe el cobro del alquiler.

¿Cuál es el mínimo de tiempo que tengo que poner en el contrato?

Según la normativa vigente, que usted puede consultar en el Código Civil, en el caso de viviendas los contratos deben ser por un mínimo de 2 años, mientras que en el caso de contratos con destino comercial (no solo locales sino también por ejemplo oficinas) el mínimo establecido son 3 años.

¿Puedo hacer un contrato para alquiler temporario por 1 año?

La ley establece que el plazo máximo de contratación para renta temporaria con fines turísticos es de 6 meses. Recuerde que para que un contrato sea considerado renta temporaria, la ley es muy clara al establecer que el fin debe ser turístico y no una vivienda permanente.


Bien de Familia


¿Qué es un bien de familia?

El bien de familia es un régimen legal que tiene como objetivo brindar protección a la vivienda familiar, garantizando que no pueda ser susceptible de ejecuciones ni remates por cualquier deuda cuyo origen sea posterior a la inscripción del bien de familia.

Se puede afectar como bien de familia un solo inmueble, y debe ser aquel donde habite la familia, entendiéndose por familia al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si estos no existiesen, colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad que convivan con el titular del inmueble (esto incluye entonces hermanos, tíos y sobrinos).

Las únicas excepciones a esta protección son los pagos de: Expensas, deudas municipales e impuestos inmobiliarios. En estos casos el inmueble puede ser ejecutado.

Tenga en cuenta que una vez constituido el bien de familia, no podrá ofrecer el inmueble en garantía ni hipotecarlo, salvo que previamente realice la desafectación del bien de familia.

¿Dónde lo tramito? ¿Qué costo tiene?

El trámite se puede realizar ante el escribano con el que suscribimos la escritura y en forma simultanea con la compra. También puede realizarlo él o los propietarios, concurriendo personalmente al Registro de la Propiedad Inmueble, en cuyo caso se trata de un trámite sencillo y sin costo alguno. Para realizar el trámite personalmente recuerde presentarse con la siguiente documentación:


  • Título de propiedad (original): si el dominio del bien corresponde por varios títulos, deben presentarse todos ellos y, si el bien ha sido recibido por sucesión, deberá acompañarse el título original y el testimonio de la Declaratoria de Herederos.

  • Constancia de CUIT, CUIL o CDI

  • Documento de Identidad de los Constituyentes y de los Beneficiarios

  • Partidas que acrediten el vínculo de parentesco invocado o libreta de familia

¿Se puede dejar sin efecto?

La respuesta es Sí, y también es un trámite rápido, de acuerdo a lo informado por el Registro de la Propiedad Inmueble: "el titular deberá concurrir en forma conjunta con su cónyuge para la realización del trámite, con excepción de los casos en los cuales el titular hubiera afectado siendo de estado civil soltero o viudo. Si existiera mas de un titular, los mismos deberán presentarse en forma conjunta, sin que sea necesario la presentación de sus cónyuges. En caso de realizar la desafectación con poder, el mismo deberá hacer expresa mención de dicho acto o facultar para la venta del inmueble individualizándolo con todos sus datos. Deberá abonarse un arancel de $ 19."